编者：博鳌·21世纪房地产论坛7月18日-21日在海南三亚海棠湾喜来登度假酒店隆重举行,本届论坛主题为“分化与重构：弱平衡下的创新逻辑”。在7月19日举行的主题为“博鳌晨哨房地产跨境投资论坛暨全球精选项目路演”的中国地产主题论坛上，迦南资本董事长李晓东做了题为“全球资产配置的投资逻辑”的演讲。

演讲实录：

非常荣幸受到主办方的邀请，来与在座的各位专家、各位业内同仁交流一下我们建银精锐集团、迦南资本在海外的一些投资的观点和看法。希望借此机会向大家更多地学习。我今天给大家交流的题目是“全球资产配制的投资逻辑”。

我们在资产管理行业前后干了近20年，大家评论我的风格是比较保守的，为什么一个相对比较保守的人会走向海外，而且第一个项目选择，又不是通常中国人比较爱去的英语国家，比如北美和澳洲，我们第一个项目选择在葡萄牙，为什么这样做？这中间自然有一些思考，我今天就一点上给大家分享一下。

先简单介绍一下我们是谁，我们公司是建银国家的十大房地产私募基金，管理过的资产在多亿，我们以前在国内的业务全部是房地产投资，为什么想到在年的时候谋划房地产的海外投资，因为我们预见到房地产未来会出现今天的现象，即从原来的供不应求到现在的供过于求，最开始是建银精锐集团的一个海外投资部，到年正式独立出来作为一个海外的平台进行运作，今天在座的几位嘉宾，包括AllanKnapp都给了我们很多的帮助，也是我们重要的合作伙伴，这是我们的一个简单介绍。

接下来为什么要进行海外投资，如何进行海外投资，还有自己实践案例的分享。通常中国不管是机构还是个人，特别是个人客户要进行海外投资，原来购买我们房地产基金的客户，他们的需求带动着我们往前走，很多客户基于资产配置的原因，子女教育的原因，移民的原因，还有养老的原因，食品的原因等，大家都愿意进行海外投资，今天我们的客户更多是从资产配置的角度进行海外投资，重点还是资产配置，这些人群本来是在不断地增长，现在高净值人士越来越多，而且这些人到目前为止海外资产的比例并不是太高，虽然媒体炒得很热，大量的资本外逃，富人走了，在全球的所有高净值人群中，中国的高净值人士在海外市场的比例不到10%，全球的数量24%，连印度都达到了18%。本来是一个全球化的世界，本来你中有我，我中有你。海外投资人的信心在不断地上升，从原来的担心疑惑到现在信心越来越足。

另外国内的经济走势是造成大家往海外走的很大的动力。近五年来国家的GDP增长数字不断地下滑，从12%跌到7%，各行各业感受到生意越来越难做，除了一些新兴行业，中国其他的制造业和传统产业经营目前来说普遍都比较困难。

另外，还有一个很重要的原因，现在的货币超发已经到了非常严重的地步，大家可以看到这个数据，这是一个从年开始到现在我们国家的货币供应量的图表，可以看到在年之前国家的货币供应量当时全国只有亿人民币，而到了20世纪90年代缓慢地增长了2万亿，到0年的时候这个数字到了13.5万亿，而到了8年47.5万亿，而8年到9年，8年是金融危机，9年是出台4万亿的经济政策，这一年来M2的数字增长了28%，一年的时间。那么到了年这个数字接近了亿，到今年这个时点，今年6月30号国家广义货币供应量达到.3万亿，改革开放以来国家的货币供应每年年均增速21%，同期GDP的增速只有10%，通常货币意义上，经济活动每增加一元钱，货币相应增加一元钱，而我们货币的发行速度远远超过经济增长的速度。现在存量货币在国内是非常高的。

如此大量的货币发行，大家可以看到另外一个数据，M2和GDP的比值，正常的情况下，像我们国家的M2已经远超美国，我们的经济重量现在在全球排第二，但是只有美国的一半，但是我们M2的数据是美国的1.5倍，我们的货币已经超过了。而且从9年以来，全球新发货币的48%是中国发的，所以我们经常讲，全世界9年以来新发行的货币中每2元钱就有1元是中国发行的，中国货币的供应量已经占到了全球的1/4，是美国的%，按照这个比例来说，我们可以看到这些数据，美国的货币供应量只有GDP的70%，而且全世界很多国家把美元作为储备货币和流通货币，而人民币只有中国人在用，中国人才有，大量的钱在中国必然带来一个什么局面，这是年货币超发，四年发行的货币超过了前面59年的总和。超发的货币必然带来通货膨胀和货币贬值的预期，这个很容易理解，货币的供应超过了经济的实际增长，但是这两个事情我们好像觉得没有发生，通货膨胀并没有严重，货币贬值，我们好像除了对美元在近一年多有所贬值，但是对于欧洲的货币和其他国家的货币还在升值，原因是短期之内多种的因素扭曲了人民币的贬值，我们一是在执行严格的汇率管制，央行是国家外汇市场最大的玩家，基本上他们在做庄，美国人讲我们是汇率操盘，但是我们不承认。我们是一个跟国际市场没有连通的市场，人民币到现在为止还不是自由兑换的货币，我们国内大量的人想去海外投资，想换汇处境比较不利，一个市场变成一个自由的市场，大量的货币到国际市场。还有四五百万的外商投资，还有大量的资金并没有运用到消费市场和投资市场，我们的储蓄量很高，吸纳了很多，还有房地产市场，过去几年超发的几十万亿的货币，每年房地产有将近十万亿的销售，消费者已吸纳很多超发的货币。

这些原因造成了通货膨胀和货币贬值并没有如预期般发生，贬值并不是体现在货币汇率的贬值，人民币在国内不值钱，国外很值钱，房价在过去十年涨了多少，但是货币的供应量从0年的13万亿到现在的万亿，基本上长了10倍，并不是说房价涨了，而是不值钱了。不光是房子，猪肉的价格也没有涨。这是一个巨大的反差，大家可以看到这个图表上，这是澳大利亚的一个信息，一个马场1.2平方公里，大概亩地，离墨尔本一个小时的车程，下面有一块绿地，1平方公里的土地在澳洲只卖10个澳币，也就是万人民币不到的价格，但是万人民币在国内可以买到什么，可能是还健在的一个画家的画。在中国可投资的东西太少了，大部分没有进入消费，是投资市场，包括股票在涨，房子什么在涨价。我们国内的资产价格太贵了，这个时候如果不抓住时机进行海外投资，是错失机会。

国内的宏观经济增速在放缓，另外人民币长期有贬值预期，全球化的资产配置，我们先知先觉，扭转时机把现在的假钱到国外换成真资产，国家托住一个很高的汇率水平。现在去澳洲买东西，从原来的1：7已经降低到了1：4.7，从欧元来说从1：10，现在跌到了1：6，为什么要进行海外投资，我们的逻辑是什么。

如何进行海外投资，海外投资标的，说去海外买个什么包，这个不叫投资，是去海外消费。作为投资大概有这些可以投，而且在投资领域的一个很重要的是要进行资产配置，要跨区域、跨币种，跨周期和跨资产进行投资。

这个也是全球经济的一个状况，一个形象的一个图，目前大家可以看到美国经济是率先进入危机的，也率先恢复，因此在逐渐走出低谷，走向正常发展的轨道，而欧洲跟随美国走向低谷，到现在还在谷底徘徊，什么时候起来，还有待观察，但是欧洲现在已经是跌到了底，而且有企稳的迹象。而中国经济连续35年改革开放之后的高速增长，逐步进入了一个下降通道。

根据前面的资产配置的一些原理，不同的周期，不同的品种，不同的资产类别，我们根据这个研究，在这几个中国主要的投资领域，我们建议，根据每个市场处于不同的经济周期，给大家进行一些投资建议，我们觉得在北美市场，因为它最低的时候已经过去了，现在抄底不是一个好时机，但是有一个股权类的投资，还有信赖类的一些投资，还有一些债券一些绝对回报类的投资，包括一些PE类的，在欧洲我们觉得一些股权类的投资和夹层类的投资，特别是一些便宜类的资产可以认真地考虑，在中国经常做一些中短期的债券、股权，包括二级市场的投资。

如果要做海外的房产的投资，在海外几个主要的中国主流投资市场，美国、欧洲、澳大利亚，发达国家的房地产市场逐渐复苏。一是美国，红色的线是美国的市场，美国率先下跌，但是在年的时候基本走到了市场的底部，这两年快速反弹。我们看到在美国的一线城市，包括纽约、旧金山和洛杉矶一些城市，房价快速地恢复，甚至超过了危机之前的水平。而澳洲短期波动比较大，但是没有实际受到房价的影响，我们观察到这一两年澳洲的房价快速上升，特别是在悉尼和墨尔本这些城市。欧洲的市场，它的下跌是晚于美国的，美国在跌的时候它还涨了一段时间，到8年、9年开始下行，现在很多国家慢慢企稳了。

美国的市场逐渐在回升，澳洲是一个非常特别的市场，因为它的市场规模很小，而现在被中国、印度大量的亚太地区的海外资金所