撰稿排版//周晓白V5中秋看月何处好，除却十洲与三岛。东南胜事说苏州，最好从来是虎丘。——明·沈明臣

今年，苏州楼市有个奇怪的现象，就是高端别墅的销售，异常火爆！

我们看到中介朋友圈发的，世茂铜雀台万的别墅房源，7月挂牌10天成交。

万科大家近90天成交两套，最短成交周期仅14天，成交总价最高达万！

8月29日，铜雀台二期再次成交一套联排别墅，平米，报价万，成交价格万！短短1个月，涨了万！！！

我们再通过链家拉了一下今年苏州1-9月千万级以上豪宅的二手成交数据。

进入4月以来，近5个月，竟然达到了套！整个比去年同期成交高出了33套！

豪宅别墅，逆势走强，这背后隐藏着什么样的逻辑？

苏州这座城市，东衔上海，西抱太湖，北倚长江，南临浙江，姑苏城外还流淌着一条京杭大运河，可谓是盛极繁华，人杰地灵。

作为被河、湖、海包围的城市，当然，苏州最有名的山，就是虎丘。

山河湖海，大美苏州！

苏州园林，闻名天下，可游、可赏、可居。

现在的新中式别墅，基本都是以苏州园林为摹本，水陆街巷、粉墙黛瓦、叠石理水，已经演绎成为高端居住的经典流派。

如今苏州市面上的住宅，因为限墅令的出台以及土拍挂地容积率的限制，低密的住宅用地已经日渐稀缺，转而是高层大户型当道。高楼林立，高架耸立，这是现代苏州给人们的印象。

示意图

但最能够代表苏州年人文历史的，还是小桥流水、园林别墅。

房观认为，苏州豪宅区，一是双湖板块，另一个就是姑苏区。

据统计，苏州目前别墅存量最大的区域，正是一核四城中的姑苏区，这也是最能代表古典苏州的城区。

在姑苏区，拿地并开发中式别墅，已经成为诸多大牌房企竞相进驻苏州的终极目标之一。

作为苏州地理的几何中心，姑苏区可谓是寸土寸金，可供出让、开发的地块极其稀缺，因此几乎每个项目，都是所属房企的心尖肉。他们几乎都是派出了最强团队，拿出最高营造水平，如此方可不负这块土地。

苏州房观制图，引用须标明出处

房观此前已经写过多个姑苏区的别墅，今天我们再来推荐一个非常有特点和代表意义的纯别墅项目。

三年前，年9月5日，苏地-WG-21号地块被上海天健以总价9.17亿元，楼面单价.82元/㎡拿下。

这也是天健第一次进入苏州，进场就拿下了5A景区虎丘山脚下的纯别墅项目，可谓是出道即巅峰。

我们又统计到，在去年11月和今年6月，天健又分别在吴江苏州湾摘得两宗宅地。

入苏三年，布局三子，天健潜心打造，目前尚未入市。

那么，这个在外界看来略显低调和神秘的房企，到底是什么来头？

当我们仔细去查找关于天健的信息，发现这家房企可谓是传奇！

天健地产母公司天健集团，是深圳市国资委控股上市公司，于年7月挂牌上市，其前身是年9月由基建工程兵团改编而成的深圳市市政工程公司。主营业务为城市建设、综合开发和城市服务。

我们之所以说传奇，首先就是出身传奇，是由军队转编而来。

其次，是我们发现，除了房地产开发，天健还建过机场、造过大桥、修过公路、挖过隧道、铺设地铁、围海造城、治水提质量、河流治理、旧城改造等等！

而且，多次获得我国建筑工程最高荣誉——国家鲁班奖、詹天佑奖等，可谓是上天下地，无所不能！

在房地产开发领域，天健重点布局以深圳、广州为首的华南地区，以及以上海、苏州为首的华东地区，涵盖了中高端住宅、酒店、写字楼、城市综合体和产业园区等多种物业类型，这简直是一专多能！

从名字来看，“天行健，君子当自强不息”。这也正是天健集团的企业精神。

我们从天健这一系列的城市建设动作就可以看出，这是一家自强不息、奋斗不止的优秀企业，不怕苦累、能打硬仗，甚至还保留了37年前的军队作风，使命必达、成就卓越。

年，天健进入上海；4年之后，上海天健在苏州拿地，至今已达三块，却始终在潜心打磨产品，很少对外发声。

天健苏州这三块地，最先有动作的，就是姑苏区、虎丘山下的山棠春晓。

别墅，不只是低密这么简单，有着很高的择址要求。我们可以看到，在多个经典别墅的案例中，无不依山傍水。比如世茂铜雀台，在苏州双湖板块；运河岸上的院子，在北京京杭大运河畔；万科十七英里，在深圳大鹏湾；紫园1号别墅，市值上亿，位于上海佘山。那么在苏州，位于虎丘山脚下的天健山棠春晓，七里山塘河一脉溯源到虎丘，无疑也具备了山水别墅的豪宅基因。虎丘，号称年来吴中第一山。苏轼曾说：到苏州不游虎丘，乃人间憾事。作为前文所述，一家见山开路、遇水搭桥、上天入地、无所不能的成熟房企，天健无疑具备了高端别墅的营造基因。虎丘景区，从春秋吴王阖闾墓起，已有年悠久历史，能在此处拿地开发，等于是与历史同行，这是改写城市居住格局的高度。作为国家AAAAA级景区，虎丘的人文环境和优美景观，已经折服了一代又一代人。虎丘剑池，也留下许多动人传说，成为无数人向往的宜居之地！作为苏州唯二的标志，虎丘和寒山寺，上千年来被人称颂。

示意图

显然，虎丘周边，更宜居。根据地块的城市设计引导要求，虎丘片区还有近20宗待出让地块，未来将形成大规模、集中的一类居住片区，打造低密度苏式园林建筑，而天健将会是一个先行者的身份。所以，身为有担当、有责任心的大型国企，天健在拿到这块地后，首先考虑的就是做什么样的产品，方不辜负这块土地。这一次，天健携手国内顶尖建筑设计事务所上海霍普、国际景观设计朗道国际、国际知名室内设计RWD黄志达设计，诸多顶级大师联袂，撷取拙政园建筑格局风貌灵感，采用葡萄牙米黄石材和单体全幕墙设计，打造席纯粹合院别墅。如果是行内人，可以知道上一段文字描述有多么重磅和震撼！上海霍普代表作品：保利公园壹号、招商西岸朗道国际代表作品：上海陆家嘴翡翠滨江、上海融创滨江壹号院、苏州世茂铜雀台RWD黄志达代表作品：深圳湾公馆、中国院子山棠春晓占地面积约4.5万方，容积率仅0.69，这个用地指标在如今可以说是极其罕见！

设计师在排布这套合院时，充分思考了“街、坊、巷、弄、院”的空间关系，梳理街巷肌理、打理园林景观，遥对虎丘塔影，呼应七里山塘，以符合现代高端人群的居住审美，营造出传统江南水乡韵味的经典新中式顶级生活圈。

天健·山棠春晓实景图

值得一提的是，为了打造更豪华的景观体验，山棠春晓不惜成本，在入口水景环种了9棵黑松，价值数百万！其中1棵漂洋过海而来的日本黑松，成本价便超过了40万！

其余的一些高大的乔木，为了保持其存活率和外观，开发商花了数倍的成本，进行全冠移植！

天健·山棠春晓效果图

更难得的，是小区内部的主轴景观，不仅连结了中心的园林水景，还把重要的组团景观也自西而东联系在一起。

更是空出了开阔的坊巷空间，留给东侧的虎丘风景区，形成了互为借景对景的双园胜境，也完成了从公共空间，到半私密空间，再到私家私密空间的过渡。

天健·山棠春晓效果图

这是景观建筑营造的至高境界，我们称之为“巧于因借，天人合一”。

写到这里，我们不禁又想起天健的那句企业精神：“天行健，君子当自强不息”。

若是拿来形容山棠春晓别墅的建筑和景观营造法则，倒也是极为契合。

此外，房观了解到，项目还采用了海绵城市专项设计。

考虑到苏州地处江南，气候温和湿润，雨量充沛，因此小区建设不仅要兼具美观，还要追求实用、节能、防涝。

于是，天健在对山棠春晓进行平面布局、竖向设计，以及地面铺装、雨水回收利用，还有景观植物选择的时候，不惜增加成本和工艺工法，严格按照海绵城市技术规定要求来进行透水铺装，设置植草沟和雨水花园，并选用更多水生植物，以及耐水湿的乔木和植被。

天健·山棠春晓效果图

这些如果不说出来，单凭肉眼去看，非专业人士是根本体会不到开发商的用心和匠心的。

但也正基于此，天健三年磨一剑，打造的5A景区旁高端别墅，成为了众多改善的塔尖人群置业必选！

诸多数据表明，苏州房地产已经进入明显的改善市场。

除却城市边缘的纯刚需项目之外，苏州整个城市的户型面积起步在平以上，甚至多个城区的楼盘报批报建时，户型不得低于㎡成为心照不宣的隐形规定。

房观统计发现，目前苏州市面上的主力户型面积段集中在-㎡，这种改善，从面积段上来看，属于从刚需到改善的初级阶段。

但由于几乎所有楼盘为了保证项目的去化速度，以及考虑到目前客户的审美接受程度和总价承受能力，改善性楼盘单套总价都控制在万-万之间。

这个总价区间，基本上涵盖了苏州绝大多数楼盘，除了苏州的顶级改善。

苏州的顶级改善重任，便是留给了别墅。

此前我们写过，苏州的平户型同质化太严重，很多改善客群陷入了选择困难症。但是，因为以上的大户型产品太少，几乎出一个项目，就清一波。

当改善的客群基数增加后，那么顶级改善的客户人群，也会因为向上挤压效应，人数增加。

数据证明，苏州高端改善的购买力，非常强劲，在近几个月的新房别墅和二手别墅成交，明显出现了上扬趋势。

也就是说，苏州的别墅市场，迎来了最好时机。

限墅令后，别墅会越来越稀缺，目前主要集中在姑苏区。

但整个姑苏区的别墅，因为地价的关系，动辄都是千万起，两三千万都是常态。

天健·山棠春晓效果图

对比之下，主力户型面积在约㎡左右的天健山棠春晓别墅，有天有地有庭院，总价在万-万之间。

这个价格，可以说是性价比极高了！

当然，项目还留有12套㎡以上的大户型合院别墅，不仅面积更大，而且景观视野更好。

可以说，是满足了苏州改善客群的苏州别墅梦想。

这是房观近期以来，少有的一次对苏州别墅近距离研究。

随着改善市场的火热，别墅也势必会迎来一波热度。

那么，什么样的别墅可以入手，要买多大的别墅，也会成为许多顶级改善人群的疑问。

毕竟，这么贵的总价，很多人都是第一次买或者第一次